Nếu bạn là một người quan tâm tới lĩnh vực bất động sản, chắc hẳn bạn đã nghe thấy rất nhiều người nói tới thuật ngữ “bong bóng bất động sản”. Vậy bong bóng bất động sản là gì? Những tác động của hiện tượng bong bóng BĐS ảnh hưởng tới lĩnh vực này là như thế nào? Các bạn hãy cùng chúng tôi đi tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé.
Bong bóng bất động sản được hiểu là hiện tượng giá của bất động sản vượt quá mức so với giá trị thực của chúng ở thời điểm hiện tại. Khi giá trị được đẩy lên mạnh, điều này cũng đồng nghĩa với việc vào một thời điểm nào đó tính thanh khoản của BĐS không còn, chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng thị trường BĐS bị vỡ.
Bong bóng bất động sản là gì
Có thể lấy ví dụ như sau để giúp bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thuật ngữ bong bóng bất động sản:
Một lô đất có giá trị thực là 600 triệu. Tuy nhiên, hiện tượng bong bóng bất động sản xảy ra đã khiến cho giá trị của lô đất này được tăng lên con số 1.2 tỷ đồng.
Sau đó, có một nhà đầu tư A nhận thấy rằng miếng đất này có giá trị gia tăng khá nhanh, sợ rằng giá của chúng sẽ còn tăng cao hơn nữa nên A đã mua lại giá này. Đồng thời, những nhà đầu tư khác cũng thấy vậy bèn mua với giá cao hơn với hi vọng rằng lô đất đó sẽ đem lại lợi nhuận cho mình.
Nhưng đến một lúc, giá của mảnh đất đó được đẩy mạnh quá mức sẽ khiến cho bong bóng bất động sản phình to và nổ. Bởi sẽ chẳng ai muốn đầu tư vào một miếng đất không đem lại nhiều lợi nhuận cho mình. Chính lúc đấy, giá trị của lô đất sẽ chững lại và tụt thê thảm. Từ đó, ta có thể hiểu sâu sắc hơn về sự phát triển của bong bóng bất động sản.
Sau khi đã giải nghĩa được hiện tượng bong bóng bất động sản là gì, chúng ta sẽ đi tìm hiểu tiếp lý do tại sao lại xảy ra hiện tượng như vậy. Theo các chuyên gia bất động sản cho thấy, các cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản có thể xảy ra là do các nguyên nhân chính sau đây:
Trong giai đoạn năm 2007 – 2011, tăng trưởng GDP ở nước ta đạt ở mức rất cao. Cụ thể, tăng trưởng GDP vào năm 2007 đạt tới mức 8.43%, một mức tăng trưởng toàn diện đối với nền kinh tế của Việt Nam.
Chỉ số GDP càng cao cũng đồng nghĩa với việc người dân có thu nhập tốt. Họ sẽ tìm tới bất động sản để lưu trữ, kinh doanh thu lợi nhuận và đầu cơ.
Có thể nói rằng, nguyên nhân trực tiếp dẫn tới hiện tượng bong bóng bất động sản chính là do chính sách nới lỏng tín dụng. Điều này đã được thể hiện rõ ràng vào năm 2007 khi tăng trưởng tín dụng đạt mức hơn 37%. Nhiều số liệu thống kê cho thấy, phần lớn tín dụng được đầu tư vào bất động sản. Không chỉ thế, còn có nguồn vốn xã hội đầu tư kinh doanh bất động sản nữa.
Nguyên nhân phổ biến tiếp theo khiến cho xảy ra hiện tượng bong bóng BĐS chính là sự xuất hiện của hàng loạt các nhà đầu tư kinh doanh BĐS, người môi giới, cò đất, cò nhà,… cùng với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt. Điều này đã tạo ra một cơn sốt giá ảo, tăng cao hơn nhiều so với giá trị hiện thực của BĐS nhằm đem lại hiệu quả kinh tế cao và kích thích đầu tư lướt sóng.
Hiện tượng bong bóng bất động sản xuất hiện sẽ dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng như: Ảnh hưởng tới nền kinh tế, làm xảy ra tình trạng nợ xấu triền miên, nhiều dự án bất động sản ma xuất hiện,…
Tất cả những hậu quả này đều có ảnh hưởng rất lớn tới cuộc sống của người dân. Biết bao nhiêu người đã phải điêu đứng, hoảng loạn cũng như phá sản bởi hiện tượng này vào giai đoạn 2007 – 2011. Chính vì thế, trước khi đầu tư vào một dự án bất động sản nào hoặc có ý định hoạt động trong lĩnh vực này, bạn hãy tìm hiểu thật kỹ càng để nhận định và tìm ra những giải pháp để cho mình một hướng đi đúng nhé.
Sốt đất ảo là cụm từ chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến trong thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất không có thật. Người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, không nhằm mục đích để ở hay xây dựng kinh doanh.
Giá đất trong các cơn sốt ảo thường được hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đám đông dẫn đến xuất hiện nhu cầu ảo. Giá đất tăng hầu như thiếu cơ sở thực tế, chủ yếu do kỳ vọng thái quá.
Các vùng ven thành phố luôn là khởi điểm của những cơn sốt đất ảo chứ không phải vùng trung tâm. Bởi lẽ, ở các trung tâm, nhu cầu sử dụng đất là có thực, giá trị đã được định đúng mức trên thị trường và quỹ đất cũng không còn dư dả cho hoạt động mua bán đất nền.
Các chuyên gia cho biết, cơn sốt đất ảo không bao giờ xuất hiện trong một thị trường phát triển ổn định và bền vững. Như vậy, cũng đồng nghĩa với việc cơn sốt đất sẽ diễn ra trong điều kiện thị trường BĐS có những điểm bất ổn như:
Những nơi sốt đất ảo thường có diễn biến đặt cọc phức tạp hơn rất nhiều vì số lần đặt cọc một nền đất có thể vọt lên tỷ lệ thuận với các bước sóng tăng giá đất trên thị trường. Người thứ nhất đặt cọc mua của chủ đất, ngay sau đó tiếp tục bán cho người thứ hai bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc vì giá đất tăng mạnh, có thể chốt lời nhanh. Các nhà đầu tư thứ cấp thứ ba, tư, năm … cứ mua bán theo hình thức đặt cọc chồng cọc, đẩy giá đất leo thang.
Vòng tròn mua bán cọc bất thường cứ tiếp diễn khi giá đất không ngừng tăng và bị phá vỡ khi giá chững lại, sụt giảm hoặc hạ sốt. Rủi ro của việc mua bán cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên hủy kèo, toàn bộ các hợp đồng cọc domino sẽ bị phá vỡ. Càng xuất hiện nhiều bên tham gia lướt cọc một nền đất có thể dẫn đến rủi ro rất lớn cho người mua sau.
Đồng thời, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế, họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế, người dân cần được nâng cao nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo.
Để hạn chế rủi ro đầu tư khi thị trường xuất hiện dấu hiệu sốt ảo, các chuyên gia khuyến cáo người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất lớn.
Người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Trước khi quyết định giao dịch, cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp. Đó là so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, mật độ dân số, tiện ích xung quanh, khoảng cách di chuyển và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác trong giai đoạn thị trường bị nhiễu loạn thông tin.
Nếu nhận thấy giá bất hợp lý, không nên mua vào vì rủi ro rất lớn. Thậm chí giới chuyên môn còn khuyên nhà đầu tư cân đối dòng tiền cho phù hợp. Chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản. Tránh đi vay trong giai đoạn thị trường sốt đất ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.
Trên đây là toàn bộ những thông tin mà chúng tôi muốn gửi tới các bạn trong bài viết ngày hôm nay. Mong rằng các bạn đã có thêm thật nhiều kiến thức để giải thích được hiện tượng bong bóng bất động sản là gì và cách nhận biết thị trường sốt ảo. Cảm ơn các bạn đã chú ý theo dõi!
Xem thêm: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2021: KỊCH BẢN TÍCH CỰC CHO CÁC NHÀ ĐẦU TƯ
